Проверка продавца и истории квартиры: какие данные нужно запросить перед сделкой

Покупка недвижимости в Минске — это не только выбор подходящей квартиры, но и тщательная проверка продавца и всей истории объекта. Даже внешне «чистая» сделка может скрывать серьёзные юридические риски: долги, аресты, поддельные документы, споры между собственниками или осложнённую историю переходов прав.

Поэтому перед заключением договора и внесением задатка разумно обратиться в профессиональное риэлторское агентство, которое занимается юридическим сопровождением сделок и способно выявить все риски ещё на этапе проверки документов. Специалисты знают, какие данные запрашивать, как анализировать историю объекта и какие признаки указывают на потенциальную угрозу, что существенно снижает вероятность проблем в дальнейшем.

Чтобы минимизировать угрозы и не попасть в ситуацию с возможной оспоримостью сделки, важно запросить ряд документов и проверить их достоверность до внесения задатка.

1. Проверка личности продавца и его правоспособности

Первое, с чего нужно начать, — убедиться, что перед вами действительно собственник либо уполномоченный представитель.

Что проверить:

• паспорт гражданина РБ или вид на жительство — на предмет действительности и отсутствия признаков подделки;

• право собственности — договор купли-продажи, приватизации, наследства, дарения, решение суда;

• наличие брака — при совместно нажитом имуществе потребуется нотариальное согласие супруга;

• доверенность — если действует представитель, документ должен быть нотариальным, действующим и без ограничений полномочий.

Важно убедиться, что продавец полностью дееспособен и вправе распоряжаться этим объектом.

2. Выписка о зарегистрированных правах и обременениях

Ключевой документ — выписка из регистра недвижимости. Она показывает:

• все актуальные обременения (ипотека, арест, запреты на отчуждение);

• историю перехода права собственности;

• долевое распределение (если несколько собственников);

• установлен ли сервитут или иные ограничения.

Любое обременение требует отдельного анализа — например, при ипотеке нужно согласие банка, а при аресте сделку провести невозможно до снятия ограничения.

3. Информация о зарегистрированных жильцах

Если в квартире зарегистрированы третьи лица, особенно несовершеннолетние, это может стать серьёзной проблемой. После покупки снять таких жильцов с регистрации часто непросто, особенно если они находятся под опекой, находятся во временном выбытии или проживают за границей.

Необходимо запросить:

• справку о зарегистрированных по адресу;

• подтверждение выписки всех несовершеннолетних собственников и жильцов.

Если продавец уклоняется — это повод для отказа от сделки.

4. Проверка истории квартиры

История переходов права может многое рассказать о рисках. Слишком частая смена собственников за короткое время — тревожный сигнал. Это может говорить о проблемах с документами, спорных наследствах или попытке скрыть дефекты объекта.

Что нужно проанализировать:

• длительность владения текущим собственником;

• количество сделок за последние 3–5 лет;

• отсутствие судебных решений или претензий к предыдущим владельцам.

Также проверьте технический паспорт: соответствуют ли перепланировки закону, зарегистрированы ли изменения официально.

5. Проверка продавца по открытым источникам

Сегодня доступно множество реестров, позволяющих дополнительно проверить продавца:

• исполнительные производства — наличие долгов может привести к арестам имущества;

• судебные решения — споры по имуществу, наследственные дела, раздел имущества;

• банкротство — сделки с такими продавцами имеют дополнительные риски;

• реестр залогов движимого и недвижимого имущества — важен при покупке жилья, выступавшего обеспечением кредита.

Если собственник проходит через тяжёлые судебные споры или большие долги, покупатель должен проявить особую осторожность.

6. Проверка факта оплаты коммунальных услуг и отсутствия долгов

Попросите продавца предоставить:

• справку об отсутствии задолженности по ЖКХ;

• справку о состоянии лицевых счетов (теплосчётчик, вода, электроэнергия);

• отсутствие задолженности по капитальному ремонту.

Хотя долги не переходят на нового собственника автоматически, наличие задолженности у прежнего хозяина часто мешает переоформлению счетчиков и усложняет процесс заселения.

7. Почему важно проверять всё до внесения задатка

Многие покупатели совершают ошибку — передают задаток без подробной проверки документов. После выявления проблем вернуть деньги зачастую невозможно без суда.

Грамотная проверка продавца и истории квартиры позволяет:

• исключить риск мошенничества;

• избежать покупке квартиры с оспоримой сделкой;

• предотвратить покупку жилья с арестом или скрытыми ограничениями;

• гарантировать чистоту перехода права собственности.

Читайте также: 

Ошибки при выборе и установке ПВХ-окон, которые обходятся дорого