Многие квартиры в Москве и Подмосковье перешли к нынешним владельцам ещё до конца девяностых: по договору передачи, по наследству, в порядке обмена или покупки. Такие права государство признаёт, однако в Едином государственном реестре недвижимости записи о них может не быть вовсе. Пока собственник просто живёт в квартире, это обычно не мешает. Но как только возникает необходимость распорядиться объектом, отсутствие записи превращается в препятствие, которое приходится устранять заранее. Ниже разобрано, откуда берутся «старые» права, как их подтвердить и что происходит при внесении сведений в реестр.
Порядок, при котором сведения о правах на недвижимость стали собираться в единой системе, появился с вступлением в силу Федерального закона № 122-ФЗ 31 января 1998 года. До этого момента учёт вели иные структуры, прежде всего бюро технической инвентаризации, а также органы местной власти. Поэтому права, приобретённые до этой даты, называют ранее возникшими. Закон прямо относит к ним те, что появились у граждан и организаций до 31 января 1998 года.
Ключевое свойство таких прав состоит в том, что они признаются государством и остаются действительными независимо от наличия записи в ЕГРН. Иными словами, сам по себе факт отсутствия сведений в реестре не лишает человека собственности. Другое дело — возможность ей распоряжаться: без записи в реестре полноценно пользоваться правом на отчуждение обычно не получается.
Основанием служат правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, выданные в своё время уполномоченными органами. Это может быть договор передачи жилья в собственность, договор купли-продажи или мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, вступившее в силу. Нередко к бумагам прилагается регистрационное удостоверение или штамп БТИ, подтверждающий, что право когда-то было учтено.
Сведения о правах, зафиксированные в архивах, обычно приводятся по состоянию на 31 января 1998 года. Справка, выданная по архивным данным, подтверждает зарегистрированные права на объект жилищного фонда и содержит информацию о переходах прав до указанной даты. Если сам документ утрачен, нередко помогает архивная копия, воспроизводящая текст правоустанавливающей бумаги. Восстановление бумаг — отдельная процедура, и в сложных случаях имеет смысл заранее проконсультироваться с юристом.
Государственная регистрация права в ЕГРН выступает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Покупатель, банк, нотариус и регистратор ориентируются именно на реестр, а не на бумажное свидетельство образца девяностых. Запись в реестре подтверждает наличие прав у продавца и позволяет проверить историю объекта.
Отсутствие сведений об объекте в реестре ограничивает распоряжение правами собственника. Практические последствия выглядят так:
Таким образом, отсутствие записи о праве в ЕГРН блокирует продажу недвижимости, даже если документы на квартиру в полном порядке. Какие варианты есть у собственника в таком положении, можно посмотреть на странице https://most-most.ru/dokumenty-dlya-vykupa.php.
С 29 июня 2021 года действует Федеральный закон № 518-ФЗ, наделивший органы местного самоуправления полномочиями по выявлению правообладателей ранее учтённых объектов. Речь идёт об объектах, учтённых и оформленных по прежним правилам, сведений о правообладателях которых в ЕГРН нет. Муниципалитеты анализируют архивы, направляют запросы и уведомляют собственников о возможности внести сведения в реестр.
Эта работа идёт параллельно с инициативой самих владельцев: закон не обязывает человека ждать, пока его найдут, — он вправе обратиться самостоятельно в любой момент. Для наследственных ситуаций полезен и нотариус: при оформлении наследства он направляет запрос о правах наследодателя, что помогает выявить незарегистрированные объекты.
Процедура для ранее возникших прав упрощена. Правообладатель представляет заявление в МФЦ, приложив документ о праве, — этого достаточно, чтобы регистратор внёс запись. Заявление подаёт сам собственник или его представитель по нотариальной доверенности; в ряде случаев документы можно направить в электронном виде.
Существенная деталь: госпошлина при регистрации ранее возникших прав отменена, поэтому сама процедура не связана с уплатой сбора. Внесение сведений в ЕГРН подтверждает актуальность прав и одновременно закрывает разрыв между бумажным документом и данными реестра. После появления записи собственник может распоряжаться объектом обычным порядком.
Комплект документов зависит от основания возникновения права, но базовый набор выглядит примерно так:
Если квартира приобреталась в браке, при последующей продаже обычно потребуется нотариальное согласие супруга — этот вопрос лучше прояснить заранее. При наличии ипотеки, арестов или долгов по коммунальным платежам перечень бумаг расширяется, и каждая ситуация разбирается отдельно. Точный состав пакета стоит уточнить в регистрирующем органе или у юриста.
Внесение сведений о ранее возникшем праве не создаёт нового права — оно лишь переносит в реестр то, что существует с момента регистрации в прежнем порядке. Поэтому дата возникновения права в выписке обычно остаётся прежней, а не совпадает с датой обращения. Для продавца это означает, что при расчёте минимального срока владения по статье 217.1 НК РФ отсчёт идёт от того же момента, что и раньше, — сам факт появления записи срок не обнуляет и не продлевает.
Практическая разница в другом: сведения в реестре становятся доступны любому покупателю и его представителю через обычный запрос выписки, без изучения бумажных архивов. Это сокращает число вопросов на просмотре и снимает часть поводов для приостановки регистрации перехода права. Одновременно повышается и цена ошибки: если в реестр попали неточные данные о площади, адресе или виде права, исправлять их придётся отдельной процедурой, иногда через суд.
Отдельно стоит учесть последствия для дальнейших действий с объектом:
Наконец, после внесения записи собственнику полезно свериться с фактическим состоянием объекта: самовольные перепланировки, не учтённые в техническом плане, рано или поздно всплывут при проверке покупателем. Узаконивать их лучше заранее — до того, как реестр зафиксирует характеристики помещения. В спорных ситуациях, особенно при восстановлении права после утраты документов или при наличии нескольких претендентов, разумно обратиться за консультацией к юристу или нотариусу: порядок действий здесь зависит от конкретных обстоятельств.
Можно ли продать квартиру, если свидетельство получено в 1995 году, а в ЕГРН записи нет?
Сначала нужно внести сведения о праве в реестр, иначе регистратор не зарегистрирует переход права к покупателю. Само старое свидетельство при этом не аннулируется — оно остаётся подтверждением основания, но для сделки требуется запись в ЕГРН.
Придётся ли платить пошлину за такую регистрацию?
Нет, при регистрации ранее возникших прав госпошлина отменена. Расходы могут возникнуть лишь на сопутствующие услуги — например, на изготовление доверенности или восстановление утраченных бумаг.
Что делать, если правоустанавливающий документ утерян?
Стоит обратиться в архив БТИ, в орган, выдававший документ, или в суд за подтверждением факта. Иногда достаточно архивной копии, воспроизводящей текст бумаги. Порядок действий зависит от того, какой именно документ утрачен.
Влияет ли отсутствие записи в реестре на налоги при продаже?
Налоговые последствия определяются датой возникновения права и сроком владения. Для ранее возникших прав срок отсчитывается с момента их появления, а не с даты внесения записи в ЕГРН, поэтому нередко продажа освобождается от НДФЛ по минимальному сроку владения. В спорных случаях расчёт лучше проверить со специалистом.
Может ли муниципалитет внести сведения без участия собственника?
Органы местного самоуправления выявляют правообладателей и уведомляют их, но запись вносят на основании имеющихся документов. Собственнику всё равно полезно проверить, появилась ли запись, и при необходимости подать заявление самостоятельно.
Право, возникшее до конца января 1998 года, остаётся действительным и без записи в ЕГРН, но распорядиться квартирой полноценно мешает именно отсутствие этой записи. Внесение сведений — процедура доступная, обычно бесплатная и не требующая сложной подготовки, если документы сохранены.
Чем раньше собственник приведёт бумаги в соответствие с реестром, тем меньше риск столкнуться с задержкой при продаже, залоге или оформлении наследства. Если обстоятельства запутаны — утрачены документы, есть споры между наследниками или обременения, — разумно заранее получить консультацию юриста или нотариуса.
Читайте также:
Когда метры не сходятся: приводим площадь в ЕГРН и техпаспорте к единому значению
Комментарии